2004年竣工交付的某小区，一直维护不错，但2012年开始，整个小区开始走下坡路。

　　业主们发现，小区楼道保洁从过去的1天2次，变成1天1次;保安从身强力壮的小伙子，变成50多岁的“小老头”;业主家中出现漏水，物业一周后才上门查看;小区内机动车随意停放，业主车辆经常被擦碰……

　　今年，小区业委会决定，终止与这家物业公司的合作，重新选聘一家新公司。那么，当业主们认为物业服务、运营不给力，还能通过什么方式，督促其提升服务质量?

　　“《武汉市物业管理条例》规定，业主有权按照物业服务合同约定，接受物业服务企业提供的服务，同时监督物业服务企业履行物业服务合同。”湖北维力律师事务所罗荣华律师表示。

　　业主大会委托业主委员会，和物业公司签订的物业服务合同，会对服务、收费标准等详细约定，如物业公司未履行合同中规定的责任，业主方有权要求物业公司尽职履约。

　　同时，业主方还可向街道、房管部门反映，要求其配合调解物业投诉。如果依然无法解决问题，业主方还可向法院、仲裁机构申请，甚至召开业主大会，解除与物业公司的合同，重新选择更合适的物业公司。在罗荣华律师看来，若物业公司确实履职未达合同约定，业主方有诸多正规渠道反映，并监督物业公司。

　　但以上述小区为例，从2004年至2010年，小区一直维护得都不错。同一个物业公司，为何2010年后，服务质量就出现下滑?

　　从2004年开始，物业费一直按1元/平方米/月标准收取。但根据前期物业合同，物业费应为1.2元，只是开发商为促销卖房，才向业主“承诺”为1元。

　　但近几年，因人工、运营费用大幅上扬，这一收费标准，已很难维持物业正常运作。比如聘请一位保安的工资成本，就从800元提高到2000多元/月。物业公司提出“恢复”到1.2元收费，但被业委会拒绝。长期亏损，导致物业聘请的保洁、保安人员减少，物业公司为弥补亏空，开始打停车费、小区户外广告的主意，不仅导致服务下降，更侵害了业主利益。

　　“质价相符，是物业服务重要的原则。”罗荣华律师认为，业主首先应对小区服务质量，设定预期目标。再结合市场平均价格，测算要实现这个目标的小区管理成本，再考虑物业服务企业的运营成本及利润，得出最合理的物业费收取标准，并签订合同。

　　在罗荣华律师看来，业主方和物业公司，在小区管理账本透明、公开的基础上，应建立互相信任的关系。随着物价上涨，只有业主方和物业，形成良好的物业费动态调整机制，才能确保小区服务质量稳步提高。