交楼往往是整个房屋交易的最后一个法律环节，也是从房屋交易法律关系转入物业服务法律关系的过渡环节，做好交楼工作既可以避免上一个法律关系的法律风险，又可以让物业服务法律关系顺利开展。本文按照交楼工作的顺序讲解交楼工作中的法律问题。

　　一、发收楼通知书

　　根据开发商与业主之间的房屋买卖合同约定，交楼责任一般是在开发商身上的，由开发商向业主发出收楼通知书通知业主收楼的。

　　开发商一般应当在合同约定的交楼时间前向业主发出收楼通知书，逾期交楼的，开发商将按合同约定承担违约责任。

　　注意：收楼通知书必须由开发商签署并且寄送，物业公司不能代办。

　　在开发商交楼后，按照合同约定的期限内为业主办出房屋产权证，逾期办证的，开发商将按合同约定承担违约责任。

　　发送方式：

　　1、按照合同约定的方式、地址、收件人发送；

　　2、以特快专递发送的，在寄件回执上要写明《收楼通知书》；

　　3、保留寄件回执和挂号信回执，复印《收楼通知书》存档。

　　二、业主收楼的条件

　　1、核对收楼人的身份，即是否业主本人（房屋买卖合同记载的买方）或者经公证处公证的委托代理人；

　　2、业主本人必须提交身份证原件和复印件核对，复印件存档；代理人必须凭委托书收楼，委托书必须经公证机关公证（一般的手写委托书，或者没有公证处印戳的委托书无效），且代理人必须持有身份证原件，收楼时提交委托书原件存档；

　　3、开发商委托物业公司交楼的，物业公司以委托事项为准（一般应当书面载明委托事项），一般来说业主支付房款等履行合同的情况不在物业公司审查范围之内，物业公司也无权审查。

　　三、交楼条件

　　1、按照合同约定的条件为准；

　　2、当地政府发布的法规有强制性规定的，按照其强制性规定的条件交楼；

　　3、合同约定与当地强制性法律法规规定不符的，一般以法律法规为准；

　　4、业主认为房屋不符合交楼条件的，应当向开发商主张权利。

　　四、验楼、收楼确认书

　　1、注意书面形式记录的房屋质量问题，记录不能交给业主或者复印给业主，以免业主作为证据起诉发展商；

　　2、注意抄录水电煤气表读数，并要求业主签名确认。

　　收楼确认书：收楼确认书是证明开发商已经完成交楼义务，以及物业公司可以开始向业主收取物业服务费的依据，因此必须由业主本人签名（如果业主为两个以上的人，则其中一个业主签名都对其他业主发生法律效力，其余业主不能以没有委托、不知情等理由否定交楼事实），并且一定要签署日期。

　收楼确认书原件一般至少一式两份，由物业公司以及开发商收执存档；业主则可以给复印件。

　　五、签订物业合同、业主公约

　　1、物业服务合同是反映业主与物业公司之间的物业服务关系，是物业公司向业主收取相关费用的依据，因此，在业主收楼的同时必须同时签署。

　　关于物业服务费问题，物业服务合同应当至少包含以下的内容：收费标准，缴费时限（例如在XX日以前缴纳本月或者上月的物业管理费），逾期缴费的滞纳金计算方式，物业服务费涵括的服务费用（例如是否包含公共部分的水电公摊）。

　　2、业主公约主要是约定业主在使用物业过程中应该遵守的义务以及注意事项（例如装修过程中应当办理的手续以及注意事项），主要是作为日后物业管理过程中敦促业主遵守小区管理的规定，也是作为业主侵害物业公司管理权益时，物业公司采取措施的依据，因此，在业主收楼的同时也必须签署。

　　3、以上两份文件都应当一式两份，一份交业主，一份给物业公司存档（必须是原件）。

　　六、新交楼注意事项

　　1、一般物业管理费的追诉时效为从欠费之日起两年，两年内物业公司没有起诉或者业主没有交过费的，就必须追讨，如果追讨不成的，必须立即采取诉讼措施。如果超过两年，则超过两年的部分将永远无法追回。

　　2、业主装修存在违规操作的，必须立即发出《整改通知书》，张贴在违规单元门上，照相存档（至少两张，远照整个大门连门牌一张，近照整改通知书内容一张），并且要业主或者装修管理协议中的装修队负责人签收，同时可以采取其他适当的措施（例如断电、阻止人员出入等，其中断电措施不应向业主承认是物业公司主动所为），制止违规装修。

　　发出《整改通知书》以后仍然继续违规装修的，物业公司还应当立即向有关主管部门上报，要求有关部门采取措施制止。

　　作为物业公司是没有行政处罚权以及强制执行权力，但若物业公司没有证据证明物业公司履行了管理义务，则一旦由装修违规引发的侵害其他业主权益甚至房屋安全事故的，物业公司是需要负法律责任的。